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【不動産投資】築年数の古い戸建て・マンションを購入するに際に気を付けたいポイントは

~築年数の古い戸建て・マンションを購入するに際に気を付けたいポイントは~
築年数の経った、いわゆる築古の収益物件を購入する際の
注意点としましては、築年数の浅い物件と比べて
メンテナンスの経費が多くかかる点が挙げられます。
特に戸建てや一棟集合住宅に関しては 雨漏りや給排水管漏水等、建物構造上部分の不具合が生じやすく、 一回の事故により大きな金額がかかります。
また、マンション区分建物に関しましても 大規模修繕工事の際の臨時徴収費用が発生したり、
建築構造上主要な箇所の不具合が、専有部分で起こった際に、
管理組合の指定業者ではないと工事が出来ないがあります。
自ら業者を選ぶより費用が生じる可能性があったりと 注意が必要です。
そして物件種別問わず、古くなった設備は 不具合が無いとしても都度入れ替えが必要になり、 ここでも多くの経費がかかります。
その為、購入の際にはメンテナンスがしっかりされた物件を
購入することが、リスクを減らす一つの方法になります。
一方でメンテナンスされていない状態だからこそ 安く購入できる場合もあると思います。
いずれにしましても今現在の建物の状態を きちんと確認してからの購入が
築古物件を購入する際には大変重要になります。
また、築古の物件をいつまで所有するかも 迷われる点かと思います。
1つ考え方として減価償却という観点で お話しさせていただきます。
耐用年数を過ぎている古い物件でも減価償却が出来まして、 各構造の耐用年数×0.2の年数が減価償却年数となり、 例えば木造ですと4年になります。
4年間で償却しきるため、年度ごとの経費額は大変大きくなり、 帳簿上の収入額を減らす手助けになります。
しかし5年目からは経費として計上出来なくなるため、 その5年目以降が売却のタイミングになります。
ただ、その時大切なことが、 そのタイミングで希望価格通り売却できるかということです。
売却時期をタイミング良く合わせても 希望価格ではない売却価格では目的が半減してしまいます。
その為、「売却しやすい物件」であるということが 築古物件の購入にあたっては大切な点になります。
建物の状態、入居者属性、管理状況、利回り、そして立地。
これら総合的な観点で売却時の事を想定し、 先を見越して購入されることをお勧めいたします。