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【不動産コラム】収益物件の計画修繕について(全3回)~負のスパイラルに陥らないための計画修繕②

最終更新: 5月19日

前回に引き続き収益物件の計画修繕についてご案内いたします。

※長期修繕計画のイメージ


~負のスパイラルに陥らないための計画修繕②~


所有している大切な賃貸住宅が「負のスパイラル」に陥らないためには、どうしたら良いのでしょうか?その答えが「計画修繕」です。ここからは、計画修繕の流れを見ていきましょう。


1、準備をしましょう


まずは、建物の各部位(屋根、外壁、階段・廊下、給排水管等)や外構などについて、それぞれどのようなタイミングで点検や修繕を行い、どの程度の費用が必要となるか把握することが重要です。賃貸住宅を建てるときの建設会社からの提案に、これらの情報が含まれている場合もあります。専門知識が必要な情報ですので、施工業者等に確認してもよいでしょう。


室内の設備(給湯器、浴室、キッチン等)についても、メーカーに確認等をして、交換する周期や費用の目安を把握しておきましょう。なお、これらの設備は、ライフスタイルの変化や入居者のニーズを踏まえ、交換時にグレードアップをすることも考えられます。


こうした準備のために、「点検チェックシート」や「長期修繕計画」を作成することをお勧めします。






30年目以降も修繕は必要になります。

※税制上の耐用年数は、RC 造の場合47 年、木造の場合22 年とされています。 ※長期修繕計画及び上記のイメージは、(公財)日本賃貸住宅管理協会「賃貸住宅版長期修繕計画案作成マニュアル(改訂版)」等を参考に作成したものです。個別の物件によって、具体的な時期や金額は異なります。


2、点検をしましょう


長期修繕計画によって、修繕のおおよその時期は把握できましたが、実際の修繕を効果的に実施するタイミングを判断するためには、こまめな点検が大切です。 日常的な清掃とあわせて行う点検や、1 年に1 回など定期的に行う点検により、不具合のある箇所を発見しましょう。


早めに見つかれば、部分的な修繕による対応が可能なので、将来的なコストを抑える効果も期待できます。また、台風や地震などの後には、破損箇所等がないかを確認する臨時点検も実施するとよいでしょう。


なお、入居者の安全を確保するために、各種法令で義務付けられている点検等(法定点検) もあるので、ご注意ください。



3、修繕をしましょう


点検等で不具合のある箇所を発見したり、長期修繕計画による修繕時期が近づいたら、 劣化診断や精密な検査を行いましょう。その結果をもとに具体的な修繕内容を設計し、 工事費用の見積りを取って修繕工事を実施しましょう。



4、次の修繕にそなえましょう


修繕は一度だけ実施して終わりではありません。工事終了は、次の修繕に向けた出発点です。次の修繕では、今回の実施状況(図面や現場写真等)が大変役に立ちますので、資料を整備・保管し、記録を残しておきましょう。

※国土交通省 住宅局住宅総合整備課賃貸住宅対策室 発行資料より一部抜粋



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【記事の投稿者】


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